Mülkünüzü İzinsiz Kullananlara Karşı Haklarınız
Ecrimisil, bir taşınmazın, sahibinin rızası olmaksızın ve hukuken geçerli bir nedene dayanmaksızın üçüncü kişiler tarafından kullanılması (işgal edilmesi) karşılığında istenen tazminattır. Halk arasında "kira benzeri tazminat" olarak da bilinir. Ancak ecrimisil sadece bir kira bedeli değil, aynı zamanda mülk sahibinin o taşınmazı kullanamamaktan doğan tüm zararlarını kapsayan bir tazminattır.
Ecrimisil davası; kiracının sözleşme bitmesine rağmen evden çıkmaması, bir arsanın komşu parsel sahibi tarafından işgal edilmesi veya miras kalan bir evin sadece bir kardeş tarafından kullanılıp diğerlerine pay verilmemesi (intifadan men) durumlarında açılır. Antalya Gayrimenkul Hukuku davalarında en sık rastlanan dava türlerinden biridir.
İntifadan Men Koşulu (Mirasçılar Arasında Ecrimisil)
Paylı mülkiyette veya miras ortaklığında, paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil isteyebilir. Ancak Yargıtay, mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde "İntifadan Men" koşulu arar. Yani davacının, davalıya "Ben de burayı kullanmak istiyorum" veya "Burası için bana para öde" şeklinde bir ihtarname göndermiş veya tanık huzurunda bunu beyan etmiş olması gerekir. Bu bildirim yapılmadan geçmişe dönük ecrimisil istenemez.
İntifadan men koşulunun istisnaları da vardır: Taşınmaz kiraya verilerek gelir getiren bir yerse (dükkan, tarla), kamu malıysa veya paydaşlar arasında daha önce bir kullanım taksimi yapılmışsa ihtara gerek olmadan doğrudan dava açılabilir.
Dönem ve Hesaplama Yöntemi
Ecrimisil, geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık süre için istenebilir. Dava tarihinden geriye doğru 5 yıldan önceki işgaller zamanaşımına uğrar. Tazminat miktarı hesaplanırken, taşınmazın konumu, büyüklüğü, emsal kira bedelleri ve o dönemdeki enflasyon oranları dikkate alınır. Bilirkişiler, taşınmazı yerinde görerek keşif yapar ve bir rapor hazırlar.
Dava sürecinde, işgalcinin "kötü niyetli" olduğunun ispatı önemlidir. Eğer işgalci, tapu kaydına veya geçerli bir sözleşmeye dayandığını düşünerek iyi niyetle kullanıyorsa ecrimisil ödemek zorunda kalmayabilir. Ancak noterden çekilen bir tahliye ihtarnamesi veya tapu iptal davasının açılması, kötü niyetin başlangıcı sayılır ve bu tarihten itibaren ecrimisil işler.