Ev Sahibinin "Gerekçesiz" Tahliye Hakkı
Türk hukukunda kiracı lehine olan "sözleşme süresi bitince sözleşme kendiliğinden uzar" kuralının tek istisnası, 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kanun koyucu, mülkiyet hakkının özünü zedelememek için, kiracılık ilişkisinin sonsuza kadar süremeyeceğini öngörmüştür. TBK madde 347 uyarınca; 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracı, ev sahibi tarafından hiçbir sebep gösterilmeksizin tahliye edilebilir.
Sürenin Hesaplanması: 1 + 10 Yıl Kuralı
Bu hakkın kullanılabilmesi için, sözleşme süresinin bitiminden sonra 10 "uzama yılı"nın geçmesi gerekir. Örnek: 01.01.2010 tarihli ve 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Sözleşme 01.01.2011’de biter. Bu tarihten itibaren 10 yıl uzama süresi başlar ve 01.01.2021’de dolar. Ev sahibi, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndermek şartıyla (yani örneğin 2022 yılı için 01.10.2021'e kadar ihtar ulaşmalı) tahliye davası açabilir. Yani toplamda süreç genellikle 11 veya 12 yılı bulmaktadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise hesaplama başlangıç tarihine göre yapılır.
İhtarname Zorunluluğu
Bu davada en kritik nokta, "fesih bildirimi"nin (ihtarnamenin) süresinde kiracıya ulaşmasıdır. İhtarname, sözleşme döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline geçmiş olmalıdır. Postadaki gecikmeler ev sahibinin aleyhinedir. Eğer süre kaçırılırsa, dava bir sonraki yıl açılabilir. 10 yıllık tahliye davalarında hakimin takdir yetkisi yoktur; süreler dolmuşsa ve ihtarname tamamsa tahliyeye karar vermek zorundadır. Bu nedenle, uzun süreli kiracıları olan mülk sahipleri için en garanti tahliye yoludur.