Ev Sahibinin Evi Geri İstemesi
Mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkının çatıştığı en hassas nokta, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarıdır. Türk Borçlar Kanunu, ev sahibine (kiralayana); kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk/torun), üstsoyunun (anne/baba) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açma hakkı tanır. Ancak mahkemeler, her "ihtiyacım var" diyen ev sahibi lehine karar vermez. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Yargıtay'ın "Samimiyet" Testi
Antalya gibi kiraların fahiş arttığı bölgelerde, ev sahiplerinin kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek fiyata başkasına kiralamak için "oğlum gelecek", "kendim oturacağım" gibi bahaneler ürettiği sıkça görülmektedir. Mahkemeler bu niyeti şu kriterlerle sorgular:
- Başka Mülk Var Mı?: Ev sahibinin aynı bölgede boş duran başka bir evi varsa, kiracıyı çıkarması samimi bulunmaz.
- Mevcut Konut Durumu: Ev sahibi kirada oturuyorsa ve kendi evine geçmek istiyorsa, ihtiyacın samimi olduğu (kimse kendi evi varken kirada oturmak zorunda değildir ilkesi gereği) kabul edilir.
- Yazlık İhtiyacı: "Yazın tatile geleceğim" diyerek devamlı ikamet edilen bir evin tahliyesi istenemez. Yazlık ihtiyaç, ancak evin niteliği (yazlık beldede olması) uygunsa kabul görür.
- Satışa Çıkarma: Tahliye davası devam ederken evin satılığa çıkarılması, ihtiyacın samimi olmadığının en büyük kanıtıdır ve davanın reddine neden olur.
3 Yıl Kiralama Yasağı ve Tazminat
Eğer mahkeme ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verir ve kiracı evi boşaltırsa; ev sahibi bu evi haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa, eski kiracıya son bir yıllık kira bedeli tutarında (en az) tazminat ödemek zorunda kalır. Bu düzenleme, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek için getirilmiş en caydırıcı yaptırımdır.
Dava Açma Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Eğer sözleşme bitmeden önce kiracıya ihtarname gönderilirse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzar. Sürelerin kaçırılması davanın reddine yol açar.