Konut Kirasından Farklı Bir Rejim: İşyeri Kiraları
Türk Borçlar Kanunu, kiracıları korurken konut ve çatılı işyeri ayrımı yapmış, ancak işyeri kiralarında özellikle "Tacir" (Ticari İşletme) olan kiracılar için bazı koruyucu hükümlerin uygulanmasını ertelemiştir (TBK Geçici Madde 2). 2020 yılına kadar ertelenen bu hükümler artık yürürlüktedir. Bir mağaza, dükkan, ofis, depo veya fabrika kiralarken, konut kiralamaktan çok daha karmaşık ticari ve hukuki sorumluluklar altına girilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Devri (Hava Parası ve Devir Hakkı)
Ticari hayatta bir işletmenin devredilmesi (örneğin işleyen bir restoranın veya kuaförün devri) sıkça karşılaşılan bir durumdur. İşletme devredilirken, o işletmenin bulunduğu dükkanın kira sözleşmesinin de yeni işletmeciye devredilmesi gerekir. Ev Sahibi Devre Engel Olabilir Mi? TBK madde 323 uyarınca; işyeri kiralarında kiracı, kiralayanın (mülk sahibinin) yazılı rızasını almak suretiyle kira ilişkisini başkasına devredebilir. Kanun burada kritik bir koruma getirmiştir: "Kiralayan, haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz." Yani ev sahibi keyfi olarak "Ben Ali'yi istemiyorum, Veli'yi istiyorum" diyemez veya "Devir için bana hava parası vereceksin" diye dayatamaz. Haklı sebep; devralacak kişinin ödeme gücünün olmaması, işin niteliğini değiştirecek olması (örneğin eczaneden kebapçıya dönüşmesi) gibi objektif nedenler olmalıdır.
Devreden Kiracının Müteselsil Sorumluluğu
Sözleşme devredildiğinde, devreden eski kiracının sorumluluğu hemen bitmez. Devreden kiracı, devralan yeni kiracı ile birlikte, kira sözleşmesinin bitim tarihine kadar (ve en fazla 2 yıl süreyle) kira borçlarından ve zararlardan müteselsilen (zincirleme) sorumlu olmaya devam eder. Bu, ev sahiplerini koruyan bir hükümdür.
Kira Stopajı ve Vergi Yükümlülüğü
İşyeri kiralarında, kiracı eğer bir vergi mükellefi ise (şirket veya esnaf), ödediği kira bedeli üzerinden devlete "Gelir Vergisi Stopajı" ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde "Stopaj kiracıya aittir" veya "Kira Net olarak ödenecektir" ibareleri varsa, kiracı bankaya yatırdığı net kiranın üzerine stopajı da hesaplayıp vergi dairesine yatırmalıdır. Net/Brüt Kira Tartışması: Antalya piyasasında genellikle kiralar "Net" konuşulur. Ancak sözleşmeye "Brüt" rakam yazılıp üzerinden stopaj kesilmezse veya tam tersi yapılırsa, maliye incelemesinde ciddi vergi cezaları (Vergi Ziyaı Cezası) ve gecikme faizleri doğar. Tahliye davalarında da "kira eksik ödendi" iddiası gündeme geldiğinde, mahkeme sözleşmedeki rakamın net mi brüt mü olduğuna ve stopajın kim tarafından ödendiğine bakar.
Basiretli Tacir Olma Yükümlülüğü
Kiracı bir tacir (LTD, AŞ veya ticari esnaf) ise, Türk Ticaret Kanunu gereği "Basiretli İş Adamı" gibi davranmak zorundadır. Bu nedenle tacir olan kiracı;
- "Sözleşmeyi okumadan imzaladım",
- "Kiranın yüksek olduğunu bilmiyordum",
- "Ekonomik kriz çıktı ödeyemiyorum" (Uyarlama davası hariç)