Kira Artışında %25 ve TÜFE Sınırının Aşılması
Kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı yasal olarak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Ancak ülkedeki ekonomik dalgalanmalar ve Antalya gayrimenkul piyasasındaki aşırı değerlenme, 5 yılını doldurmuş kiracılar ile ev sahipleri arasında büyük uçurumlar oluşturmuştur. Ev sahipleri "kira kuş oldu" derken, kiracılar yasal oranda zam yapmak istemektedir. İşte bu noktada "Kira Tespit Davası" devreye girer.
5 Yıl Kuralı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre; kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, ev sahibi veya kiracı, yeni kira yılında uygulanacak bedelin "emsal rayiçlere" göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu davada artık TÜFE sınırı veya sözleşmedeki artış maddesi bağlayıcı değildir. Hakim; kiralananın durumu, konumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesini gözeterek kirayı piyasa koşullarına çeker.
Bilirkişi İncelemesi ve "Hak ve Nesafet" İndirimi
Dava sürecinde mahkeme, gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan bir bilirkişi heyeti atar. Heyet, eve giderek ve çevredeki emsal kiralık evleri araştırarak bir rapor hazırlar. Örneğin, bölgedeki boş evlerin kirası 20.000 TL ise, bilirkişi bunu rapor eder.
Ancak mahkeme, doğrudan 20.000 TL’ye hükmetmez. Yargıtay içtihatları gereği, kiracının "eski kiracı" olduğu gözetilerek, tespit edilen piyasa değerinden %10 ile %20 arasında "Hak ve Nesafet İndirimi" yapılır. Yani kira yaklaşık 16.000-18.000 TL bandında belirlenir. Bu dava, kira tespit davası olduğu için, belirlenen yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olur (ihtarname şartlarına uyulmuşsa).
Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davaları açılmadan önce Arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir. Bu süreç, tarafların mahkeme masrafı ve zaman kaybı yaşamadan, uzman bir hukukçu eşliğinde "orta yolu" bulmaları için önemli bir fırsattır.