Kiranın Zamanında Ödenmemesi Sorunu
Kiracının en temel borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte eksiksiz ödemektir. Kiranın bir gün bile gecikmesi veya eksik ödenmesi (örneğin aidatın ödenmemesi de bazı durumlarda bu kapsama girer), ev sahibine tahliye hakkı verir. Ancak hukukumuz kiracıyı koruyucu bir yapıya sahip olduğu için, tahliye süreci sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. "Kirayı ödemedi, hemen eşyasını kapıya koyayım" düşüncesi TCK kapsamında konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturur.
İcra Takibi ve Örnek 13 Ödeme Emri
Kirayı alamayan ev sahibi, noterden ihtarname çekebileceği gibi, daha hızlı ve etkili bir yol olan "İcra Takibi"ni (Tahliye Talepli Örnek 13) başlatmalıdır. Bu takipte kiracıya bir ödeme emri gönderilir ve şu süreler verilir:
- 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı borcu olmadığını düşünüyorsa 7 gün içinde itiraz etmelidir. İtiraz takibi durdurur.
- 30 Günlük Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcu ödemesi için en az 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre içinde borç (faizi ve masraflarıyla) ödenirse tahliye yapılamaz.
İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Eğer kiracı 30 günlük süre içinde ödeme yapmazsa, ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açar. Bu dava teknik bir davadır ve duruşmalar genellikle kısa sürer. Mahkeme, ödemenin yapılıp yapılmadığını banka dekontlarıyla kontrol eder. Kiracı "elden ödedim" derse ve yazılı belgesi yoksa bu savunma kabul edilmez.
Dikkat edilmesi gereken en önemli husus; 30 günlük süre dolmadan dava açılmamasıdır. Süre dolmadan açılan davalar reddedilir. Ayrıca, kiracı borcu ödese bile, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar almasına neden olursa, bu sefer "İki Haklı İhtar" nedeniyle dönem sonunda tahliye davası açılabilir.