Kırtasiye Sözleşmelerinden Uzak Durun!
Türkiye’de kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı, kırtasiyeden alınan 5 liralık matbu kira kontratlarının bilinçsizce doldurulmasından kaynaklanmaktadır. Oysa her gayrimenkulün durumu, tarafların beklentileri ve riskler farklıdır. İyi hazırlanmış bir sözleşme, yıllar süren davaların önüne geçen en etkili sigortadır. Bir kira sözleşmesinde (Özel Şartlar Bölümünde) mutlaka bulunması gereken, Yargıtay denetiminden geçmiş "altın değerindeki" maddeleri ve hukuki gerekçelerini aşağıda derledik.
1. Demirbaş Listesi ve Mevcut Durumun Tespiti
Sözleşmenin arkasındaki "Demirbaşlar" kısmı genellikle boş geçilir. Oysa kiracı çıkarken "Kombi bozuktu", "Parkeler zaten çizikti", "Duvarlar boyalı değildi" diyebilir. Çözüm: "Kiralanan; boyalı, badanalı, tüm elektrik ve su aksamı (musluklar, prizler) çalışır vaziyette, kombisi (Marka/Model) bakımı yapılmış ve çalışır halde teslim edilmiştir. Tahliye anında da aynı şekilde teslim alınacaktır." maddesi yazılmalı ve mümkünse anahtar teslim anında evin fotoğrafları çekilip taraflarca imzalanarak sözleşmeye eklenmelidir.
2. Net/Brüt Kira ve Aidat Ayrımı
Kira bedeli yazılırken sadece rakam yazmak yetmez. "NET" mi "BRÜT" mü olduğu belirtilmelidir. Özellikle işyeri kiralarında bu ayrım vergi yükümlülüğünü (stopajı) kimin ödeyeceğini belirler. Ayrıca, "Apartman aidatı, yakıt, kapıcı ücreti ve diğer ortak giderler kiracıya aittir. Kiracı bu giderleri ödediğine dair makbuzları her ay ev sahibine WhatsApp/Email yoluyla gönderecektir" maddesi, aidat takibi için önemlidir.
3. Artış Oranı (Enflasyon Şartı)
"Kira artışı TÜFE oranında yapılacaktır" maddesi standarttır. Ancak buraya "TÜFE + %10" veya "Döviz artış oranı" gibi maddeler yazmak, konut kiralarında geçersizdir (TBK tavan sınırı nedeniyle). Ancak şunu eklemek faydalıdır: "Taraflar, kira artış döneminde yasal sınır (TÜFE 12 aylık ortalama) üzerinden artış yapmayı şimdiden kabul ederler. Ayrıca bir ihtarname çekilmesine gerek yoktur." Bu madde, artış dönemi geldiğinde "ihtar çekmeyi unuttum" riskini ortadan kaldırır.
4. Alt Kira ve Devir Yasağı
Özellikle Antalya'da Airbnb riskine karşı: "Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına devredemez, ciro edemez, alt kiraya veremez. Günlük, haftalık veya kısa süreli olarak (Airbnb, Booking vb.) üçüncü kişilere kullandıramaz. Aksi takdirde bu durum akde aykırılık teşkil eder ve derhal tahliye sebebidir. Ayrıca kiracı, haksız elde ettiği kazancı ev sahibine ödemeyi ve 50.000 TL cezai şart ödemeyi kabul eder."
5. Muacceliyet Kaydı (Sadece İşyerleri İçin)
Konut kiralarında "Bir kira ödenmezse tüm yılın kirası peşin istenir" (Muacceliyet) maddesi geçersizdir. Ancak İşyeri Kiralarında (Tacirler için) bu madde geçerlidir. Dükkan kiralarken; "Bir taksit ödenmezse, dönem sonuna kadar olan tüm kiralar muaccel olur" maddesi, tahsilat kabiliyetini muazzam artırır.
6. Depozito ve İade Şartları
"Güvence bedeli, kiracı çıktığında evde hasar yoksa ve borç yoksa iade edilir." Bu klasik madde yetersizdir. Doğrusu: "Güvence bedeli, kiralanan tahliye edildikten sonra, ev sahibinin yapacağı kontroller, varsa aidat ve fatura borçlarının sorgulanması neticesinde, en geç 15 gün içinde iade edilir. Kiracı, son ay kirasını ödemeyerek depozitoya mahsup edemez."
7. Kefil Maddesi (Şekil Şartlarına Dikkat)
Sözleşmeye kefil alıyorsanız, kefilin el yazısıyla; "Kefil olduğum azami miktar ... TL'dir, kefalet tarihim ...'dir ve müteselsil kefilim" ibarelerini yazması şarttır. Eş rızası da unutulmamalıdır. Aksi takdirde o imza sadece "şahit" hükmünde kalır.
8. Tahliye Taahhütnamesi Atfı
Sözleşmenin içine "Kiracı tahliye taahhütnamesi verecektir" yazmak taahhüdü geçerli kılmaz. Taahhütname ayrı bir kağıda, sözleşme tarihinden sonraki bir tarihte alınmalıdır. Sözleşmeye "Kiracı, taşınmazı ... tarihinde tahliye edeceğini beyan etmiştir" yazılması, kiracının aleyhine delil başlangıcı olabilir ama tek başına tahliye sağlamaz.
9. Özel Nedenlerle Fesih Hakkı
Tarafların hassasiyetleri varsa yazılmalıdır. Örneğin: "Kiralananda evcil hayvan beslenmesi, apartman yönetim planı gereği yasaktır" veya "Kiracı, dairede sigara içilmemesini kabul eder (boya masrafı açısından)". Bu maddelerin ihlali, "özen borcuna aykırılık" nedeniyle tahliyeyi kolaylaştırır.
10. Tebligat Adresi ve İletişim
"Taraflar, yukarıda yazılı adreslerinin yasal tebligat adresleri olduğunu kabul ederler. Ayrıca taraflar, (05xxxxxxxxx) numaralı telefonlar üzerinden yapılan WhatsApp yazışmalarının ve (...@gmail.com) adresine gönderilen e-postaların, aralarındaki uyuşmazlıklarda delil sözleşmesi kapsamında kesin delil sayılacağını kabul ederler." (HMK 193). Bu madde, ispat kolaylığı sağlar.