İzinsiz Çivi Bile Çakılamaz Kuralı
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralayanın (ev sahibinin) yazılı rızası olmadan kiralanan taşınmazda esaslı tadilat veya değişiklik yapamaz. Esaslı tadilat; duvar kırmak, odayı bölmek, mutfak dolaplarını değiştirmek, cam balkon yaptırmak, parkeleri sökmek gibi evin bütünleyici parçalarına müdahale eden işlemlerdir. Eğer kiracı, ev sahibinden onay almadan bu işlemleri yaparsa, tahliye sırasında ev sahibi "Evi bana eski haliyle teslim et" diyebilir. Bu durumda kiracı hem yaptığı masrafı alamaz hem de evi eski haline getirmek için (yıkım ve onarım) ek masraf yapmak zorunda kalır.
Faydalı ve Zorunlu Masraflar Ayrımı
Kiracının yaptığı masrafların iadesi konusunda hukukumuz "Faydalı Masraf" ve "Lüks Masraf" ayrımı yapar.
- Zorunlu Masraflar: Çatının akması, su borusunun patlaması gibi evin kullanımı için zorunlu olan tamiratları kiracı (ev sahibine haber verip yaptıramazsa) kendisi yaptırıp kiradan düşebilir.
- Faydalı Masraflar: Kombi takılması, ısı yalıtımı yapılması, mutfak tezgahının yenilenmesi gibi evin değerini artıran işlerdir. Kiracı bunları ev sahibinin rızasıyla yapmışsa, evden çıkarken bu imalatların o tarihteki değerini (yıpranma payı düşülerek) "Sebepsiz Zenginleşme" hükümlerine göre talep edebilir.
- Lüks Masraflar: Kartonpiyer, özel duvar kağıdı, lüks avizeler gibi kişisel zevke hitap eden harcamalar ev sahibinden istenemez. Kiracı bunları söküp götürebilir (eve zarar vermeden), götüremiyorsa bedelini isteyemez.
Değer Artış Payı Davası
Kiracı, ev sahibinin onayıyla eve değer katan kalıcı bir yatırım yapmışsa (örneğin dükkana asma kat yapmışsa veya harabe bir evi lüks bir restorana çevirmişse) ve tahliye ediliyorsa, yaptığı harcamaların evin değerinde yarattığı artışı talep edebilir. Ancak sözleşmelerde genellikle "Kiracı yaptığı masrafları talep etmeyecektir" şeklinde hükümler bulunur. Yargıtay, bu tür feragat hükümlerini geçerli kabul etmektedir. Yani sözleşmenizde "masraf istenemez" yazıyorsa, milyonlarca liralık tadilat yapsanız bile hukuksal olarak talep hakkınız doğmayabilir. Bu nedenle tadilat öncesi ek protokol yapılması şarttır.