Antalya Emlak Piyasasının Gerçeği: Yabancı Kiracılar
Antalya, Türkiye’de yabancılara konut kiralama ve satışının en yoğun olduğu ildir. Rusya, Ukrayna, Almanya, İran gibi ülkelerden gelen yerleşik yabancılar, kira hukukunda kendine has sorunları da beraberinde getirmektedir. Yabancılarla yapılan kira sözleşmeleri, Türk vatandaşlarıyla yapılandan farklı olarak; döviz mevzuatı, tebligat kanunu ve vatandaşlık/ikamet hukuku gibi yan dallarla iç içe geçmiş karmaşık bir yapıdadır. Bu makalede, yabancı kiracıyla sözleşme yaparken "baş ağrıtmaması" için dikkat edilmesi gereken kritik noktaları ele alacağız.
1. Dövizle Kira Sözleşmesi Yasağı (32 Sayılı Karar)
2018 yılında Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da yapılan değişiklikle, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki gayrimenkul kiralamalarında sözleşme bedelinin döviz (Dolar, Euro vb.) veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. Yabancılar İçin İstisna Var Mı? Evet. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tebliğine göre; "Türkiye’de yerleşik sayılmayan" (dışarıda yerleşik) kişilerle yapılan kira sözleşmeleri döviz cinsinden yapılabilir. Ancak burada ince bir çizgi vardır: Yabancı uyruklu bir kişi, Türkiye’de ikamet izni almış ve Mernis adresini Türkiye’ye taşımışsa, hukuken "Türkiye’de yerleşik" sayılabilir. Bu durumda dövizle sözleşme yapılması risklidir. Eğer taraflardan biri Türk vatandaşı ise ve diğeri Türkiye'de yerleşik yabancı ise, sözleşme yine de dövizle yapılabilir (Tebliğde yapılan son değişikliklerle yabancılar için esneklik sağlanmıştır). Ancak Türk vatandaşı-Türk vatandaşı arasında kesinlikle yasaktır.
Yasağa Aykırılığın Sonucu: Eğer yasak kapsamında olmasına rağmen dövizle sözleşme yapılırsa, hem ev sahibine hem kiracıya ayrı ayrı idari para cezası kesilir. Ayrıca kiracı, mahkemeye başvurarak "Kiramı TL'ye çevirin" dediğinde, mahkeme 2018 tarihindeki kurları baz alarak çok düşük bir TL rakamına hükmedebilir.
2. Yabancı Kiracıya Tebligat Sorunu (En Büyük Risk)
Tahliye davalarının, icra takiplerinin veya ihtarnamelerin sonuç doğurması için kiracıya "Tebliğ" edilmesi gerekir. Türk vatandaşlarının Mernis (e-Devlet) adresi olduğu için tebligat muhtara bırakılsa bile yapılmış sayılır (Tebligat Kanunu 21/2). Ancak yabancıların Mernis adresi her zaman güncel olmayabilir veya hiç olmayabilir.
- Yabancı kiracı ülkesine dönerse ve Türkiye’de adresi yoksa, tebligat yapmak imkansız hale gelir. Yurt dışı tebligat aylarca sürer.
- Bu riski önlemek için: Kira sözleşmesine "Kiracı, sözleşmede yazılı adresinin tebligata elverişli adres olduğunu, adres değişikliğini bildirmediği takdirde bu adrese yapılan tebligatların (kapıya yapıştırılsa bile) geçerli olacağını (Tebligat Kanunu madde 35 benzeri hüküm) kabul eder" şeklinde özel bir madde eklenmelidir.
- Ayrıca yabancının pasaport fotokopisi, ikamet izin belgesi ve varsa avukatının bilgileri sözleşme ekine alınmalıdır.
3. Depozitonun Döviz Olarak Alınması
Kira bedeli TL olmak zorunda olsa bile, Depozito (Güvence Bedeli) döviz olarak kararlaştırılabilir. Bu, enflasyona karşı ev sahibini koruyan önemli bir yöntemdir. Ancak yine TBK 342 gereği bu dövizin "vadeli döviz hesabına" yatırılması ve çift imza ile bloke edilmesi zorunludur. Uygulamada yabancı kiracılar genellikle 6 aylık veya 1 yıllık kirayı peşin ödemeyi teklif etmektedir. Peşin ödemelerde, "Erken tahliye durumunda geri kalan ayların iade edilip edilmeyeceği" sözleşmede netleştirilmelidir.
4. Yabancının Sınır Dışı Edilmesi (Deport) Durumu
Kiracı bir suç işler veya vize ihlali yaparsa sınır dışı edilebilir. Bu durumda evde eşyaları kalır ve ev kilitli durur. Ev sahibi "Kiracı gitti" diyerek kapıyı açıp eşyaları atamaz; bu suçtur (Konut Dokunulmazlığını İhlal ve Hırsızlık). Bu durumda yapılması gereken:
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nden "Tevdi Mahali" veya "Eşya Tespiti" istemek.
- Veya İcra takibi başlatıp, tebligat aşamasını (ilannen tebligat gerekebilir) geçtikten sonra, polis ve icra memuru eşliğinde tahliye yapıp eşyaları yediemine kaldırmaktır.